Спадкування завдатку

При висвітленні питання про спадкування нерухомого майна слід та­кож додати, що при купівлі-продажу особою (спадкодавцем) об'єктів нерухомості дуже поширеним є давання завдатку. У такому разі можна констатувати, що завдаток не може вважатись спадковим майном, оскільки де то правовий статус залежить від реалізації договору купівлі-продажу, а тому не може повертатись спадкоємцям. Однак і законних підстав для йо­го втрати спадкоємцями також не існує. Тому загальна концепція щодо вирішення розглядуваної ситуації полягає в тому, що спадкоємці у правочині купівлі-продажу об'єкта нерухомості є правонаступниками спадко­давця. Звідси випливає висновок, що вони можуть реалізувати право спад­кодавця щодо купівлі об'єкта нерухомості, коли набувають статус покуп­ців, або відмовитись від нього разом із втратою завдатку. У практиці ав­торів мав місце випадок, коли дружина уклала договір завдатку, сума яко­го була залишена на зберіганні у агенції нерухомості, продавець не пред'являв ніяких вимог про повернення завдатку у подвійному розмірі, тому за згодою агенції його було повернено чоловіку-спадкоємцю.

Коли ж особи за правонаступництвом набувають статус продавців, то зрозумілим є їх обов'язок щодо продажу об'єкта нерухомості або повернення завдатку в подвійному розмірі. Але тут необхідно розглядати ре­альну можливість цих осіб щодо відчуження об'єкта нерухомості, яка у них виникне лише через шість місяців як у спадкоємців. При цьому в переважній більшості завдаток надається не на такий тривалий час. Звідси випливає висновок, що договір купівлі-продажу має посвідчуватись відповідно до взятих спадкодавцем зобов'язань. Інакше право покупця буде порушене. Тому пропонується для того, щоб забезпечити право по­купця на своєчасне посвідчення договору, надати право нотаріусу запи­тати всіх спадкоємців, які на момент посвідчення договору виявили ба­жання прийняти спадщину, про подальшу долю об'єкта нерухомості. В разі їх згоди на відчуження, на наш погляд, нотаріус може посвідчувати угоду, яка має бути підписаною зазначеними вище спадкоємцями. Якщо ж вони не погоджуються на це, то за рахунок майна спадкодавця має компенсуватись завдаток у подвійному розмірі або за рахунок коштів спадкоємців. Але загальний характер цього правочину не дає підстав формально вважати покупця лише кредитором спадкодавця, оскільки ці правовідносини характеризуються зобов'язанням хоча й майнового змісту, але особистого. Можливо, що житловий стан покупця може йому дозволяти чекати шість місяців, тоді за взаємною домовленістю від­повідний договір може посвідчуватись спадкоємцями, які набудуть пра­во власності на це майно. Але в разі неможливості або небажання покуп­ця зачекати шість місяців, за цей строк неповернення коштів завдатку можуть нараховуватись додаткові вимоги, що зумовлюватимуться не­можливістю придбання житла та необхідністю оплачувати квартиру, втраченою вигодою тощо.

Тому такі обставини мають регламентуватись законодавством або передбачатись договором у розділі «Форс-мажорні обставини» (смерть сторо­ни угоди), а також мають зумовлювати доцільність відстрочення виконан­ня зобов'язання спадкодавця хоча б на три дні. Цей строк має надаватись нотаріусу на визначення спадкоємців та на досягнення ними єдиної по­зиції щодо відчуження майна.

Щодо виявленої волі спадкодавця про відчуження належного йому об'єкта нерухомості, то цей аспект може трактуватись з двох позицій. Перша позиція полягає в тому, що сам покупець з виникненням такої си­туації – смерті особи в майбутній його квартирі, може пов'язувати недо­цільність її придбання. Однак, якщо цього не було зазначено в договорі завдаток йому не повертається, якщо інше не буде встановлено судо­вим рішенням.

Друга позиція має враховувати те, що до прав спадкодавця належала з ломова від посвідчення договору з втратою завдатку, а тому його спадкоєм­ні - правонаступники за договором, не можуть позбавлятись цього права.